论中外合作经营企业先行回收投资的法律性质
2000年11月5日 22:14 武汉法商研究 发表时间：199703
作者：谢晓尧/刘恒
外国合作者先行回收投资是中外合作经营企业（以下简称合作企业）中较为普遍的做法，也是《中华人民共和国中外合作经营企业法》（以下简称《合作企业法》）独具特色的一项法律制度。如何认识先行回收投资的性质，理论上尚不深入。笔者在评析几种主要观点的基础上，提出自己的看法，求教于同仁。
一、先行回收投资性质的几种主要观点评析
目前，理论界对先行回收投资法律性质的认识，大致有三种观点。
第一种观点，把先行回收投资等同于抽回、减少注册资本。该观点认为：“中外合资经营企业中的注册资本在合营期不得抽回，不得减少，因此，合营者的投资只能从利润分配中回收。与中外合资企业不同，在中外合作企业中，合作双方可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法”。[1]“从资本金保全要求来看，中外合资企业法、外资企业法规定，企业在经营期限内不得减少其注册资本……不得抽回投资。这是国际上通行的做法。但是有一种情况例外，这就是中外合作经营企业。”[2]
第二种观点，将先行回收投资视为资本的转让。先行回收投资，“实际上是企业内部的资产的转移，即中方用本来应得的利润购买外国合作者的资本，外国合作者回收资金的过程，就是中方逐步购买外国合作者资金的过程。”[3]
第三种观点，把先行回收投资视为保本经营。该观点认为，合作企业顽强生命力的原因在于，“外方能保本，中方也有利……在一定条件下合作期限内先行回收投资，从而使外国投资者的投资原本和利润都有保证，可减少或避免商业风险。”[4]“……外商投资兴办合作经营项目至少可以保本，能有效地实现平等互利的原则。”[5]
上述三种观点的共同之处在于，他们都将合作企业的先行回收投资与企业（尤其是中外合资经营企业）的资本制度联系在一起，将其纳入企业资本制度的范畴考察，而又视其为例外。笔者认为，上述三种观点都是值得商榷的。企业（公司）资本(Capital)在企业（公司）法中是具有特定含义的范畴，[6]其内容涉及资本原则、注册资本、最低资本限额、出资方式、出资期限、验资等。而先行回收投资不属资本的范畴，不应将其纳入企业资本制度之中去考察。
先行回收投资不是抽回投资、减少注册资本。从企业资本制度的一般要求看，维持资本不变是公司资本制度的基本要求。各国公司（企业）法都明文禁止投资者在企业存续期间抽回资本。[7]对因经营规模变化、投资总额减少而导致注册资本减少，各国都规定了较为严格的条件和程序。《中华人民共和国公司法》也规定：股东在公司登记后，不得抽回出资（第34条）。对抽逃出资的要责令改正，处以相应罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任（第209条）。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》对企业法人抽逃资金的行为也规定了相应的处罚措施（第30条）。《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》规定，合作企业注册资本在合作期限内不得减少，对因投资总额和生产经营规模等变化，确需减少的，须经审查批准机关批准（第16条）。在司法实践中，投资人实际投入与注册资金不符，或抽逃资金的，人民法院应依法追回，或由投资人在实际投入与注册资金的差额范围内承担民事责任。[8]可见，视先行回收投资为抽回投资、减少注册资本的观点，与我国现行立法的规定及司法实践的做法是不相符合的。事实上，外国合作者回收资金的来源并非合作企业的注册资本，而是合作企业的利润和中国政府的优惠，笔者后面将详细阐述。外国合作者回收投资不用办理减资申报和工商变更登记。
回收投资也不是中外合作双方出资额的转让。转让出资是指投资权益从一方股东让渡给另一方，必然引起出资股东组合、资本构成结构、权利义务等问题的变化，甚至会导致企业性质的变化（如合作企业演变为独资企业）。按照我国现行法律、行政法规的规定，转让出资必须经合作他方书面同意，并报审查批准机关批准，办理工商变更登记。在立法体例上，《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》在第四章“投资、合作条件”中对转让出资问题作了规定。回收投资并不改变合作企业注册资本中投资条件或合作条件，外国投资者全部回收投资后，也不影响其作为合作者的地位，合作企业的法律性质不改变，外国合作者仍须根据法律的规定或合同的约定承担责任。先行回收投资不需要办理股权结构变化的报批和工商变更登记手续。在立法体例上，《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》将其编入第七章“分配收益与回收投资”。
合作企业先行回收投资也不是保本经营。兴办合作企业是国际直接投资(Interational Direct Investment)的一种重要形式，区别于借贷，发行债券、股票等间接投资(Indirect Investment)，它是本着共同出资、共同经营、共担风险的原则建立起来的联合体，风险与利益同在，不存在还本付息问题。从字义上分析，合作企业是国际合营企业(Joi-nt Venture)的一种形式，"Joint Venture"本义就是“共担风险”。还本付息的保本经营是违反企业的本义和公平原则的。我国现行有关外国合作者先行回收投资的规定，也不允许保本经营。从先行回收投资的前提看，“要求在保证企业正常生产经营活动的情况下进行”，[9]“合作企业的亏损未弥补之前，外国合作者不得先行回收投资”。[10]可见，在合作企业亏损的状态下，外国合作者就谈不上回收投资来保本。外国合作者先行回收投资后对企业的债务还应承担责任，其中不具有法人资格的合作企业及其合作各方，要依照中国民事法律的有关规定，承担民事责任，[11]即按照约定承担连带责任。[12]可见先行回收投资具有暂时性，并不排除承担亏损责任时的赔本可能，风险尤存。
二、先行回收投资是一种让利优惠措施
笔者认为，先行回收投资性质上是一种让利性的优惠措施，属国家对外商投资的促进、鼓励政策。
回收投资，从字面上容易理解为将已经投入企业的资金（投资）收回来。从法律上分析，出资人一旦将其财产作为出资投入企业，在资产的权属上就已实现“两权分离”，即出资人享有资产的终极所有权，作为股东享有表决、议事、分享利润等权利；投入的资产在企业成立后转化为企业的法人财产权（在非法人型企业里则为共有财产），出资人无权直接控制、支配和处分其投入的财产。因而，回收投资并非是从资产性质上要回收作为注册资本组成部分的原投资（合作条件），而是从数量上、程度上，使回收的收益与原投入的资金数额相当。国际跨国投资总是以高利润为航标的，资本的流动总是以高利润为导向。回收投资不至于蚀本，是外国投资者的最低要求。
通常，出资人回收投资是通过企业税后利润的分配、企业清算后剩余财产的分配，得以实现的。依各国企业（公司）立法的通例，禁止企业在亏损未弥补之前分配收益。因为企业亏损未弥补之前，企业处于负债状况是无利可分的，在这种状态上从企业取得收益，实质上是抽逃企业资产，违反了资本维持、充实的原则。合作企业先行回收投资，是一种原则性与灵活、简便性相结合的制度，唯其如此，它对许多急于回收投资的外国投资者具有很大的吸引力。[13]。一方面，它不是企业资本制度，不影响企业资本结构和数量的变化，不构成资本的抽逃，维持了企业的稳定和交易的安全。另一方面，它又改变了传统利润的分配陈式，采用时间序列上的跳跃、超前，实现了投资的先行回收。这是由合作企业本身的特点决定的。合作企业是一种契约型合营企业(ContractualJoint Venture)而区别于合资企业，其利润分配主要是通过双方本着“意思自治”的原则，自由协商确定的，这就为合作双方自主确定分配方式提供了选择的余地，而不必按照一个始终如一的投资比例固定双方的分配关系。这是合作企业先行回收投资赖以实现的基础。
回收投资的性质主要是由其回收的渠道和来源决定的。外国合作者先行回收投资主要来自两方面。1.中国合作者的让利。中外合资经营企业按注册资本中的投资比例来分配收益。在合作企业中尽管不可能存在一个投资比例问题，但依企业分配的通例，以及公平合理的法律要求，收益的分配也应当是与出资（合作条件）相一致的。在先行回收投资的情况下，则要改变这一常规做法，中方合作者作出让步，在合作的前期，改变正常的分配方式，中方不分利或少分利，从而使外国合作者能独享利润或加大分利。待外国合作者通过中方的让利投资回收完毕后，再按新的分配方式分配利润。显然，在这种做法中，外方先行回收投资是在中方迟分利、滞后回收投资的基础上得以实现的。2.中国政府的让利。作为投资东道国，中国政府可通过税收向合作企业取得相应的财政收入。政府通过纳税环节、资产折旧可以影响外国合作者回收投资的进程。一种做法是税前分利。按企业财务制度的一般规定，企业的利润按照国家规定做出相应调整，依法缴纳所得税，在税后按照法定的分配顺序，弥补损失，提取法定公积金和公益金之后，才能分配投资者的利润。[14]在税前分利的情况下实际扩大了外国合作者可分利益的范围，加大了收益额，从而使投资额能更快地回收。另一种做法是加快折旧。我国现行立法对固定资产折旧期限均有明确规定。通过缩短法定的折旧期限，加大摊提费用，可以以折旧费用的名义摊入成本来回收投资。外国合作者税前分利减少了应纳税所得额，加快折旧，增加了成本费用，税前减扣额增加同样减少了应纳税所得额。这两种做法实际上都是以政府抑制自己的利益为前提和条件的，都意味着国家财政收入的减少。为此我国立法要求必须经过主管部门批准。[15]
上述分析表明，外国合作者回收投资来源于中方企业和中国政府的让利。由于这种让利改变了收益分配的常规进程，从而具有回收时间的先行性。恰是这一先行性，正是合作企业回收投资制度的核心所在和外国合作者的利益所在。对于投资者来说，只有在将给他们带来的收益大于投资成本时，他们才会投资。在决定成本与收益时，“利率对经济起着中心作用，因为它们影响投资成本，因而成为投资和总需求的一个重要的决定因素。”[16]外国合作者先行回收投资，最直接的得益是，从时间上加快了流转周期，提高了资金的使用效益并且降低了资金占用的成本。如果投资资金来自借贷，通过及时回笼，避免长期占用的利息损失，减少了借款成本；如果资金来源为自有，则加快了资金使用周期，获得了资金占有的利息，并可进行新的投资。可见，先行回收投资，由于降低了利率成本，从而刺激着外国合作者。对于中国合作者来说，回收投资只是先后的问题，在外国合作者先行回收投资的情况下，至少可以从两方面获得相应补偿：一是合作期间的中、后期将加大中方的分利水平；二是合作期满，合作企业全部固定资产归其所有。因而这也是一种互惠互利的做法。对于中国政府而言，让利是一种鼓励性的优惠措施，尽管财政收入短期内也会相应受到一定的影响，但若能以此吸引外商长期投资，“水涨船高”，财政收入也能稳步增长。
三、完善先行回收投资制度的建议
《中华人民共和国中外合作经营企业法》第22条和《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第七章“分配收益和回收投资”，分别对合作企业先行回收投资制度作了相应规定。笔者认为，关于合作企业的上述立法对先行回收投资的规定是较为科学的、得体的，尽管条文不多，但确实是反映了合作企业的特色。因为合作企业立法属商事法领域，属任意性法律规范、授权性规范；同时合作企业又是契约型合营企业，就更要求立法内容能充分为当事人的“意思自治”提供广泛的选择空间和自由余地。因而，立法少作限制性、禁止性规范，弱化干预和控制，实为高明之举。但如果完全放开，无所节制的自由也是不可取的。为此，我国现行立法，只作了两方面的限制，一是要求合作期满全部固定资产归中国合作者所有，以此维护公平原则；二是涉及财政税务问题时，必须依照有关规定进行审查，以此维护国家利益。笔者认为，对先行回收投资制度的完善，主要应当从完善合作合同入手。这主要包括：
1.保障赢利。“发展才是硬道理”。先行回收投资制度要得以实现，首要的前提是合作企业必须处在正常生产经营并有赢利的状态，即有利可让。这对中、外合作双方都提出了要求：作为中方要寻找信誉好、技术强、管理水平高、敬业精神强的外国合作者；作为外国合作者必须真诚地履行合同，按照约定提高资金和技术水平，进行科学管理，拓展市场渠道。要改变现实生活中“企业好与坏，投资照样回收”的吃“老本”的做法，严加制止外方在投资不足、合作企业生产不正常、企业亏损等情况下回收投资。
2.防范风险。外商投资可谓锦上添花，但决非雪中送炭。不同的外国合作者投资的动机、目的不同，要切实维护中方利益，必须做好、做足风险防范措施。在合作前期，要督促外商全面履行合同，防止外商为达到先行回收的目的，行为短期化，只顾眼前利益，进行掠夺经营，杀鸡取卵；在合作中、后期，要防范外国合作者不思进取，对企业不加投入、改进和维修，对企业漠不关心，要有效地防止违约行为。
3.强化责任。先行回收投资作为一项让利优惠措施，是基于中方企业及中国政府的让利，但是外商获利的先行性只是收益分配时间顺序上的序次，具有暂时性。不要认为外国合作者回收投资后，合作企业经营好与坏，风险及亏损责任，都与其无关，外商能最终满足这一优惠；必须保障合作企业在存续期间能正常生产经营，中方合作者在合作期满有剩余财产。[17]外国合作者投资回收完毕，其作为合作者的主体地位并不改变，仍旧是以出资人的法律地位对合作企业债务承担责任。在法人型合作企业中，中、外合作者以其投入合作企业的财产（合作条件）承担有限责任，这是毫无疑问的。但由于外商已先行回收投资，在企业亏损造成中方无法回收投资、没有剩余资产或中方收益明显偏低的情况下，外国合作者仍应从其已收回的投资中补偿一部分给中国合作者。对于非法人型合作企业，外国合作企业先行回收投资后仍应对合作企业合作期间的全部债务承担连带责任；在责任比例的分配上，宜以合作各方实际从合作企业取得的收益比例来划定，即风险与利益要一致。为防止外国合作者转移资产，逃避债务，在其回收投资的同时，可要求其提供相应的担保。
4.合理界定回收期限及数量。外国合作者回收期太短、数量大少，达不到鼓励和刺激的优惠功能；反之，则不利于中国合作者及中国政府的利益。有观点认为，外国合作者回收的投资“只限于其投资原本，而不包括资本利息，如果包括利息，则外商投资实际上就会等于贷款……”。[18]笔者认为这一主张要求过严。既然先行回收投资是一种让利措施，也就应该允许回收该投资合理的资本利得。在外国合作者回收完毕投资及其合理的资本利得后，应加大中方的分配比例，甚至由中方独享利润，以保证中方企业也能回收全部投资及其合理的利润。对于外国合作者已经回收投资及其合理利润的，合作企业的合作期限不得再延长。从法律上说，合作企业期满，全部固定资产已全部归中方所有，除非外国合作者另行出资或提供合作条件，否则，合作企业的延长，实际上是外国合作者对中方财产的侵犯。
海南经济特区物业管理条例
海南省人大常委会
海南经济特区物业管理条例
(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。
第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理，参照本条例执行。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。
规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。
居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。
第七条 市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十）申请合并或者分立物业管理区域；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。
本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。
第十一条 物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。
物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起正式成立。
物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。
第十二条 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。
第十三条 分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。
后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。
第十四条 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；
（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；
（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（五）其他筹备工作。
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。
第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）选举产生业主委员会；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。
第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。
管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。
第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；
（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。
第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）业主委员会成员名单及相关资料；
（二）召开业主大会会议的有关原始资料；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会决议的其他事项。
前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；
（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；
（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；
（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：
（一）不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行委员职责的；
（三）侵犯其他业主合法权益的；
（四）在物业管理活动中谋取私利的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十三条 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。
第三章 物业管理服务
第二十七条 住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。
第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）物业建设项目的各项批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）其他相关资料。
物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。
第三十条 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。
第三十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。
第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。
物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。
业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。
第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。
第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
不分页显示 总共2页 1 [2]
下一页