婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方协议不成的，人民法院应当判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审该项判决，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，体现了照顾女方权益的原则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支持。
2012年3月13日，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题，因我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的，并受多种买受人以外因素的影响，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式：1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2；2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×（房产的现值÷总房款）；3.应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）÷总房款）×共同还贷部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况，判决涉案房屋所有权归王明坤所有，并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号：（2011）东民一初字第1814号；(2012)日民一终字第104号



张宝华，王林林 山东省日照市中级人民法院
重庆市人民政府


重庆市破产企业国有土地使用权处理办法（试行）
重庆市人民政府


（重府发〔1993〕187号，1993年10月4日发布，11月1日起施行）


第一条 为加强破产企业国有土地使用权管理，保护土地所有者、使用者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国破产法（试行）》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》及国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡经人民法院裁定宣告破产的企业，其在本市行政区域内的国有土地使用权（以下简称土地使用权）处理均适用本办法。
第三条 市和区（市）县国土部门应按土地审批权限和区域分工，派员参加人民法院受理的破产企业土地使用权清算工作。
第四条 清算破产企业土地使用权，应查清以下主要事项：
（一）破产企业有无土地使用权；
（二）使用权获得方式；
（三）使用年限、权属界线、面积、用途等。
第五条 下列土地资产权利可按规定作为破产财产：
（一）依法以出让（含补办出让手续且明确出让年限）、转让方式的获得的土地使用权；
（二）依法承租的土地使用权；
（三）依法承押、承典的土地使用权。
第六条 对作为破产财产的土地资产权利，分下列情况处理：
（一）受让的土地使用权，由企业破产清算组（以下简称清算组）委托依法设立的土地估价机构评估，并经市土地估价委员会审定后，按规定程序拍卖，拍卖所得扣除有关税、费后抵偿债务；
（二）承租、承押、承典的土地使用权，原合同未到期的，清算组可以决定解除或者继续履行合同，因解除合同使另一方当事人利益受到损害的，其损害额作为财产债权。
第七条 下列土地使用权利不能作为破产财产：
（一）以行政划拨方式获得的土地使用权；
（二）借（占）用属其他单位或个人的土地使用权；
（三）依法取得的临时用地。
第八条 对不能作为破产财产的土地使用权利，分下列情况处理：
（一）划拨土地使用权，由清算组持有关证件到国土部门申请注销土地登记，按土地审批权限及程序由政府依法收回土地使用权；
（二）借（占）用属其他单位或个人的土地使用权，由清算组清退；
（三）依法取得的临时用地，由国土部门依法处理。
第九条 政府依法收回的土地使用权连同地上建筑物、其他附着物，可以出让、划拨或变更给其他单位、个人使用。对地上建筑物、其他附着物应按评估现价补偿破产企业，纳入破产财产抵偿债务。
第十条 获得破产企业土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的单位或个人，应按规定交纳有关土地税、费并办理登记手续。
第十一条 破产企业未进行土地初始登记的，由清算组申请土地登记。如有土地权属纠纷的，由清算组参加调处。
第十二条 应由破产企业承担的土地初始登记、地价评估、权属纠纷调处等费用，按有关规定标准，列入破产清算费用。
第十三条 人民法院受理企业破产申请前6个月至宣告破产之日内，破产企业隐匿、分割、合并土地使用权或以其他形式非法处理土地使用权的一律无效，由清算组申请人民法院追回土地使用权，并按本办法规定对追回的土地使用权分别情况予以处理。
破产企业有前款行为并在破产程序终结之日起一年内被查出的，由国土部门收回或由国土部门申请人民法院追回土地使用权，并依照本办法规定分别情况予以处理。
第十四条 本办法执行中的具体问题由重庆市国土局解释。
第十五条 本办法自1993年11月1日起施行。






1993年10月4日