关于印发江门市气象灾害防御规定的通知

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关于印发江门市气象灾害防御规定的通知

广东省江门市人民政府


关于印发江门市气象灾害防御规定的通知

江府[2010]18号


各市、区人民政府,市各单位:

  《江门市气象灾害防御规定》业经市政府十三届六十八次常务会议审议通过,现印发给你们,请按照执行。执行中遇到的问题,请径向市气象局反映。





江门市人民政府 

二○一○年七月二十日



江门市气象灾害防御规定



第一章 总则

第一条 为防御气象灾害,保障人民生命和财产安全,促进经济社会可持续发展,根据《中华人民共和国气象法》、《气象灾害防御条例》、《广东省气象管理规定》、《广东省突发气象灾害预警信号发布规定》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内气象灾害的预防、监测、预警和应急处置等防御活动。

本规定所称气象灾害,是指台风、暴雨、寒潮、大风(含龙卷风、雷雨大风)、大雾、雷电、冰雹、霜冻、高温、干旱、低温(冰冻)、灰霾等造成的灾害。

因气象因素作用引发的海洋灾害、水旱灾害、地质灾害、森林火灾等气象次生、衍生灾害的防御,依照本规定执行;有关法律、法规对气象次生、衍生灾害的防御已有规定的,从其规定。

第三条 气象灾害防御实行以人为本、科学防御、部门联动、社会参与的原则。

第四条 各级人民政府应当加强对气象灾害防御工作的组织、领导和协调,建立健全稳定增长的财政投入机制,将气象灾害的防御纳入本级国民经济和社会发展规划,所需经费纳入本级财政年度预算。

各级气象主管机构在确保公益性气象无偿服务的前提下,可以依法开展气象有偿服务,有关收费按照物价部门制定的收费标准执行。

第五条 各级气象主管机构在上级气象主管机构和本级人民政府领导下,负责本行政区域内灾害性天气的监测、预警、信息发布以及其他有关气象灾害防御工作;其他有关部门依照各自职责分工,共同做好气象灾害防御工作。

民政部门应当设置避难场所和救济物资供应点,开展受灾群众救助工作,并按照规定职责核查灾情、发布灾情信息。

卫生部门应当组织开展医疗卫生救援工作,宣传防病救灾卫生知识。

交通运输、铁路等部门应当优先运送救灾物资、设备、药物、食品,及时抢修被毁的道路交通设施。

城管部门应当保障市政公用设施的安全运行。

园林部门应当做好公共场所、道路树木的维护、加固和防止雷击工作。

电力、通信部门应当组织做好电力、通信应急保障工作。

国土资源部门应当组织开展地质灾害监测、预防工作。

教育部门应当根据预警级别及时发出停课通知,组织好教育系统的防灾工作。

农业部门应当组织开展农业抗灾救灾和农业生产技术指导工作。

水利(水务)部门应当统筹协调主要河流、水库的水量调度,组织开展防汛抗旱工作。

公安部门应当负责灾区的社会治安和道路交通秩序维护工作,协助组织灾区群众紧急转移。

海事部门应当指导、督促运输船舶落实灾害天气防范措施,维护水上交通秩序,及时组织水上救助。

  第六条 各级气象主管机构和其他有关单位应当采取多种形式,向社会宣传、普及气象灾害防御知识,增强社会公众防御气象灾害意识,提高避险、避灾、自救、互救等应急能力。

  学校应当开展气象灾害防御和应急自救知识教育,并定期组织演练。教育、气象等部门应当对学校开展的气象灾害防御教育进行指导和监督。

第七条 各级人民政府应鼓励和支持气象灾害防御的科学技术研究,推广先进的气象灾害防御技术,提高气象灾害防御的科技水平。

第八条 公民、法人和其他组织有义务参与气象灾害防御工作,在气象灾害发生后,开展自救互救。

各级人民政府应对在气象灾害防御工作中做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。

第二章 防御规划和预防措施

  第九条 各级气象主管机构应当会同有关部门编制气象灾害防御规划,报本级人民政府批准后实施。气象灾害防御规划应当包含以下内容:

  (一)气象灾害防御的指导思想、原则、目标和任务;

  (二)气象灾害现状、发展趋势预测和调查评估;

  (三)气象灾害易发区域和易发时段、重点防御区域及设防标准;

  (四)气象灾害防御工作机制和部门职责;

  (五)气象灾害防御设施建设项目;

  (六)气象灾害防御的保障措施。

第十条 各级人民政府应当组织气象主管机构和其他有关部门制定气象灾害防御应急预案,建立由政府组织协调、部门分工负责的气象灾害应急处置机制。

  有关部门应当根据气象灾害防御规划和气象灾害防御应急预案,制定或者完善本部门相应的气象灾害防御应急处置预案,报本级人民政府备案。

水库、重要堤防、海塘及其他易受气象灾害影响的重点工程项目的管理单位应当编制相应的气象灾害应急处置预案,报主管部门或者有管辖权的其他机关批准。

第十一条 各级气象主管机构应当组织有关部门开展气象灾害普查,建立气象灾害信息数据库,并为公众查询提供便利。

第十二条 各级气象主管机构应当依法组织对城乡规划、重点领域或者区域发展建设规划进行气候可行性论证。

重大基础设施、人员密集的公共建筑和大型太阳能、风能等气候资源开发利用项目的可行性研究报告或者项目申请材料应当包含当地气象部门提供的气候可行性论证报告。

第十三条 各级人民政府应当加强气象灾害监测预警系统、预警信息传播系统和应急气象服务系统等气象灾害防御设施的建设。

易受气象灾害影响的学校、医院、港口、车站、码头、岛屿、易燃易爆场所、危险化学品仓库、江河湖泊、交通干线、农业园区、生态林区、旅游景区、风景名胜区等人员密集场所(大型商场、广场)区域,应当设立气象灾害监测、预警信息接收和播发等设施,并确保有关设施的正常运行。

第十四条 各级人民政府应当加强易受台风、暴雨等气象灾害影响区域的堤防、避风港、防护林、山塘、水库等防御设施建设。

易受台风灾害影响区域建(构)筑物的建设应当符合国家规定的选址标准和抗风标准。

第十五条 任何单位和个人不得侵占、损毁气象灾害防御设施。

  禁止在气象探测环境保护范围内从事危害气象探测环境的行为。规划、建设等行政管理部门在审批可能影响气象探测环境和设施的建设项目时,应当依法事先征得气象主管机构的同意。
  气象探测环境和设施因不可抗力遭受破坏时,当地人民政府应当采取紧急措施,组织力量进行修复,确保气象探测设施正常运行。

  第十六条 未经依法批准,任何组织或者个人不得迁移气象台站或者设施。确因实施城乡规划或者重点工程建设需要迁移气象台站或者设施的,应当依法报经有审批权的气象主管机构批准。经批准迁移的,迁建费用由建设单位承担。

第三章 监测、预警和信息发布

第十七条 各级人民政府应当组织气象、海洋、水利(水务)、水文、国土资源、农业、林业、交通、环保、电力等部门建立气象灾害监测网络和气象灾害信息共享机制。气象灾害监测网络成员单位应当依照各自职责,及时提供雨情、风情、旱情、水文、地质险情、森林火险等与气象灾害有关的监测信息。

  气象主管机构负责气象灾害监测网络的日常维护管理。

第十八条 各级气象主管机构应当会同或者配合海洋、水利(水务)、国土资源、农业、林业、交通、环保、电力等相关部门,分别建立海洋灾害、水旱灾害、地质灾害、森林火灾等专业预警系统,预防发生气象次生、衍生灾害。

第十九条 各级气象主管机构应当加强灾害性天气的监测、预警的管理工作,完善灾害性天气的预警信息发布系统,提高灾害性天气预警信息的准确率、时效性。

  各级气象主管机构所属气象台站应当根据气象灾害监测信息,及时、准确制作和发布灾害性天气警报和预警信号,并根据天气变化情况,及时更新或者解除灾害性天气警报和预警信号。其他组织和个人不得向社会发布灾害性天气警报和预警信号。

  灾害性天气预警信号的名称、图标、含义,依照国家和省有关规定执行(见附件)。

气象次生、衍生灾害的预警信息,可以由有关监测部门会同气象主管机构所属气象台站联合发布。

第二十条 广播、电视、通信、报纸、网络等媒体应当及时、准确播发当地气象主管机构所属气象台站直接提供的适时气象灾害预警信息。

当发布橙色等级以上的预警信号时,电视台除传播预警信号外,还要播放预警信号的含义等相关信息和三防指挥部门的防灾紧急通知。

镇人民政府(街道办事处)收到当地气象台(站)发布的气象灾害预警信息后,应当及时向本辖区公众传播。

公民、法人和其他组织应当主动接收气象灾害预警信息。

学校、医院、港口、车站、码头、旅游景区等人员密集的公共场所以及村(居)民委员会应当确定气象灾害应急联系人,及时传递气象台站发布的气象灾害预警信息,开展防灾避灾。

第四章 人工影响天气和雷电灾害防御

  第二十一条 各市、区人民政府应当根据防灾减灾的需要,成立人工影响天气相关机构,负责辖区内人工影响天气工作。

  第二十二条 各级气象主管机构应当根据灾害性天气监测情况,制定人工影响天气作业方案,报本级人民政府批准后组织实施。

  公安、飞行管制部门应当支持人工影响天气作业。

第二十三条 实施人工影响天气作业应当遵守国务院气象主管机构规定的作业规范和操作规程,并向社会公告。

第二十四条 下列建设项目应当依照国家和省有关规定开展雷击风险评估,确保公共安全。

(一)县(市、区)级以上重点工程建设项目,堤围、道路等不需安装防雷设施的项目除外;

(二)建筑面积达2万平方米以上的大型公共建筑;

(三)各类体育场馆、医院、学校、影剧院、大型商场超市、宾馆、汽车站、火车站等人员密集场所;

(四)总建筑面积达10万平方米以上的住宅小区,单体建筑面积达3万平方米以上的大型建筑项目;

(五)紧急避难场所、易燃易爆危险场所、危险化学品场所。

第二十五条 新建建(构)筑物、场所或者设施应当安装符合国家有关防雷标准的雷电防护装置(以下简称防雷装置),并与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。  

第二十六条 防雷装置的设计方案应当经当地气象主管机构审核。防雷装置竣工后,由当地气象主管机构依法组织验收。

第二十七条 已投入使用的防雷装置,使用单位应当做好日常维护工作,并委托防雷装置检测单位进行定期检测。

防雷装置检测应当每年一次。油库、气库、化学品仓库、烟花爆竹、易燃易爆场所的防雷装置应当半年检测一次;检测不合格的防雷装置,使用单位应当根据检测单位提出的整改意见及时整改。

第二十八条 当发生雷电灾害时,遭受雷击的单位或个人应及时采取适当的救灾措施,并在灾后24小时内向当地气象主管机构报告,并协助气象主管机构对雷电灾害进行调查与鉴定。

气象主管机构在接到雷电灾害报告后应当及时组织雷电灾害的调查和鉴定。

第二十九条 各级气象主管机构应当加强对雷电灾害防御工作的检查监督,并会同有关部门对可能遭受雷击的建(构)筑物和其他设施安装防雷装置提供指导。

第五章 应急处置

第三十条 各级人民政府及有关部门和单位应当根据灾害性天气警报和预警信号,适时启动相关应急预案,依照各自职责开展相应的应急处置工作,并及时向社会公布。

气象灾害监测网络成员单位应当加强气象灾害跟踪监测,及时提供跟踪监测信息。镇人民政府、街道办事处、村(居)民委员会应当根据气象灾害预警信息的等级,加强灾害险情的隐患排查,并采取相应的避险措施。

第三十一条 气象灾害预警信号发布后,有关部门及相关人员应当做好防灾应对措施。

(一)台风白色预警信号或暴雨黄色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众注意防风、防雨;

2.海事部门应启动应急预案,海事、渔政部门应通知辖区船舶做好避风准备,港务部门应做好货物抢装或抢卸工作;

3.相关单位应做好低洼、易受淹地区的排水防涝工作。

(二)台风蓝色预警信号或暴雨橙色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应将预警信号的含义等相关信息和主要防御措施告知市民;

2.水利(水务)工程管理单位对达到防洪限制水位的水库应排泄其部分库容,排涝泵站要根据实际情况开机排水;

3.海事、渔政部门负责通知船舶适时进入避风锚地,并做好船上人员转移的准备工作;

4.国土资源部门应对易发生山体滑坡和泥石流的路段进行巡查和设置警示标志;

5.交通管理部门应对积水地区实行交通引导或管制;

6.城管部门应启动城市积涝应急程序,加强疏通地下排水管道,防止城市内涝;

7.相关单位应转移危险地带人员和危房居民到安全场所。

(三)台风黄色预警信号发布后:

1.全市的幼儿园、托儿所停课;

2.辖区内有危房区的镇人民政府(街道办事处),应及时确定并公布拟向公众开放的庇护场所;

3.新闻宣传单位负责播报台风信息并宣传防护措施,及时播报停课通知,向公众公布临时庇护场所的地点;民政部门负责检查对公众开放的临时避险场所;

4.街道办事处负责组织检查小组,检查辖区的防灾抗灾准备工作,负责督促辖区临时房屋或危房业主,特别是天台上搭建的临时房屋、广告、招牌的业主进行加固;

5.海事、渔政部门负责检查船舶避风情况,督促船舶进入避风锚地并做好防抗台风工作,必要时启动江门海事局水上搜救应急方案,并向市三防指挥部汇报;

6.城管部门负责路灯、下水道、排水口的防风防暴雨工作;

7. 其它同台风蓝色预警信号。

(四)台风橙色预警信号或暴雨红色预警信号发布后:

1.学校停课,学校负责对已到达学校学生的安全保护;

2.人员留在安全地方暂避(抢险救灾人员除外);

3.住宅小区物业管理公司负责检查小区内有挡土墙和山泥倾泻隐患地段,挂出警戒标志并负责疏散、转移有关人员;

4. 开放所有的庇护场所;在危房的居民和所有新垦区的人员要转移到庇护场所,由经营垦区的公司或主管部门负责组织实施,所在地政府负责督促落实;民政部门负责检查和落实庇护场所里庇护人员的生活物资;

5.各单位的抢修、抢险队伍集合候命;

6.受台风、洪水影响地区的所有单位组织本单位的防风、防洪抢险工作;水库下游或受堤围内保护的单位要指派专人收看、收听电视、广播电台发布的防风防汛通告,及时组织转移人员和物资;

7.其它同台风黄色预警信号。

(五)台风红色预警信号发布后:

1.建议电影院、网吧、歌舞厅等娱乐场所停止营业;

2.公安部门组织力量,协助指挥人员疏散,维护治安秩序;发生灾情时,启动公安部门的防御气象灾害应急预案;

3.交通部门停止沿海路段和郊区的公共汽车交通服务;根据市三防指挥部发布的防风通告分阶段停止公共交通服务,启动交通防御气象灾害应急预案;

4.供电部门视实际情况断开对行人有危险的部分电源,启动供电防御气象灾害应急预案;

5.其它同台风橙色预警信号。

(六)寒冷黄色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众注意添衣保暖;

2.农业、水产业、畜牧业等主管部门,有关从业人员应做好相关防寒措施。

(七)寒冷橙色或红色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众(尤其是老弱病人)注意防寒保暖;

2.农业、水产业、畜牧业等要积极采取防霜冻和冰冻措施,尽量减少寒害损失;

3.民政部门应开放庇护场所供有需要的人员避寒。

(八)雷雨大风预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众雷暴发生时,不要在大树、电线杆、塔吊下等地方停留,不要使用无线电话,以免遭受雷击;

2.切断霓虹灯招牌及危险的室外电源;

3.停止各类露天集体活动,立即疏散人员;

4.高空、水上、旷野等户外作业人员停止作业,危险地带人员撤离;

5.相关应急处置部门和抢险单位随时准备启动抢险应急方案。

(九)大雾黄色预警信号发布后:

交通、公安等部门加强对机场、高速公路、轮渡码头巡逻,提示驾驶人员注意。

(十)大雾橙色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众浓雾使空气质量明显降低,指导公众适当防护;

2.交通、公安等部门采取必要措施,确保机场、高速公路、轮渡码头的交通安全。

(十一)大雾红色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应加强宣传浓雾对人体健康的影响,指导公众适当防护;

2.航管、交通、公安等部门采取有力措施维持受强浓雾影响地区的机场、高速公路和码头秩序。

(十二)高温黄色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众(尤其是老、弱、病、幼人群)注意防暑降温,避免长时间户外或者高温条件下作业,并加强防暑降温保健知识的宣传;

2.供电、供水等部门应做好用电、用水的准备工作。

(十三)高温橙色预警信号发布后:

1.供电部门应注意防范因用电量过高,电线、变压器等电力设备负载大而引发火灾;

2.有关部门应落实防暑降温保障措施,督促户外或者高温条件下的作业人员采取必要的防护措施;

3.新闻宣传单位应加强防暑降温保健知识的宣传,指导公众(尤其是老、弱、病、幼人群)尽量避免午后高温时段的户外活动,并采取必要的防护措施。

(十四)高温红色预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应提示公众注意防暑降温,白天尽量减少户外活动,建议停止户外露天作业;

2.有关部门要特别注意防火,供电、供水、卫生等部门做好各项应急工作;

3.其它同高温橙色预警信号。

(十五)灰霾天气预警信号发布后:

1.新闻宣传单位应加强宣传,指导公众适当防护;

2. 交通、公安、航管等部门应采取措施确保海、陆、空交通安全。

(十六)森林火险预警信号发布后:

1.林业部门要加强森林防火宣传教育;

2.加大巡山护林力度,严格管制野外火源,杜绝林区用火;

3.充分做好扑火救灾准备,进入防火临战状态;

4.禁止一切炼山作业。

第三十二条 海洋、水利(水务)、国土资源、农业、林业、交通、环保、电力等部门应当根据气象灾害发生的情况,加强气象次生、衍生灾害的监测和预警工作,并根据相应的应急预案,在各自职责范围内做好气象次生、衍生灾害的应急处置工作。

第三十三条 气象灾害消除后,各级人民政府相关部门应当及时解除有关应急处置措施,并向社会公告。对临时征用的单位和个人财产,应当及时返还;造成财产损毁或者灭失的,依法给予补偿。

各级人民政府应当组织有关部门对本行政区域内的气象灾害进行调查评估,制定恢复重建计划和整改措施,并报告上一级人民政府。

  第三十四条 鼓励通过保险形式提高气象灾害防御和灾后自救能力。

气象主管机构应当依法为保险理赔等活动提供气象证明材料或者组织有关专家对气象灾害进行调查鉴定,提供气象灾害调查鉴定报告。

第六章 法律责任

第三十五条 违反本规定的,由相关行政管理部门按照有关法律、法规及规章的规定追究相应的法律责任。

第七章 附 则

第三十六条 本规定自发布之日起施行。






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浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


  一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
  (一)定制商品房的概念及分类
  所谓定制“商品房定制”,或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想,量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下,房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型,半用户定制型,和用户定制型。
(1)成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
(2)那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商,由于他们把预制和用户定制的特点结合起来,通常被称作半用户定制开发商。
(3)用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法,因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是,用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本,而且建造时间较长,再加上批量化房屋建造的经济性的丧失,使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求,主要是装修方面的,提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情,甚至是交房前后提出。
  (二)定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现,它在精神深处能满足购房者的限量情结,属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略,不断细分消费者群体,对特定的消费者群体进行针对性的设计开发,根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求, 量身定做的个性化用房,尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
  (三)定制开发商品房起源及发展
据说,“定制公寓”概念起源于日本在日本,欧美国家更为普遍,定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制,而非只提供有限的选择方案,称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式,但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出,随着一批主流地产开发商逐步加快公寓(别墅)定制产品的开发,这一类型的定制公寓(别墅)产品的出现,中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样,从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为,定制公寓理念意义大于实际意义。
另外,还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
  二、定制商品房行为的法律属性
  (一)不是委托建造(加工承揽)的合同关系,仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”,从法律上讲,仍应是房地产开发商,而非设计和施工方)。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为,房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商,按照承租人或者购买人的要求专门立项,设计建造,这是企业间或者个人与企业间的商事行为,因为不是对不特定公众的销售,不属于预租预售的法律框架体系范围。
  (二)住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是,定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等,最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更,约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
  开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。
  在国内相关法律法规的制约下,真正的“度身定制”极难实现,当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
  三、商品房定制存在的风险
  (一)工期及造价风险:成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价,定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
  (二)市场销售风险:由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好,销售对象相对较狭窄,而且一般都要求达到比通常标准更高的要求,成本可能提高,又不具有通用性,使得开发商风险相应增大,设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性,如定制人反悔退出或者项目中断,再转售他方时可能受限。
  (三)法律风险:目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求,定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策,都对定制物业有着较多限制,交易的安全性很亟待保障。
  四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
  订制商品房应该建立专门的“定制合同”,对定制部分做专门的约定,明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同,势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同:第一种方式,直接签署买卖合同,将来再签署网络打印的商品房买卖合同,另外一种方式是签署为预约买卖合同(认购书),将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
  (一)如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同,未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定,房地产开发企业预售商品房,必须取得商品房预售许可证明;未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的,将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。也就是说,在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的,就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同,在这种情况下,合同被确认无效后,房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失,包括房屋增值部分的损失只能自行承担,也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定:“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。”
  (二)在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点:
1、在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效,开发商须返还定金。
该观点的法律依据是:
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
  第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明,上述法律规定的本意是强制性规定。

云南省人民政府关于修改涉及收容遣送规定的两件规章的决定

云南省人民政府


云南省人民政府关于修改涉及收容遣送规定的两件规章的决定

 (2003年9月9日云南省人民政府第8次常务会议通过云南省人民政府令第119号)


  为了贯彻实施国务院令第381号公布的《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》,省人民政府法制办公室对截止2003年6月底省人民政府制定的189件现行规章及166件现行规范性文件进行了清理。根据清理结果,省人民政府决定对涉及收容遣送规定的《云南省人民政府关于维护信访工作秩序的规定》、《云南省暂住人口管理办法》两件规章作如下修改:


  一、将《云南省人民政府关于维护信访工作秩序的决定》第四条第一款“对于来访人员中已经按法律、法规、规章和政策接待处理完毕,本人坚持不走,说服教育无效,无理纠缠取闹,妨碍国家工作人员执行公务的,由接待部门通知其主管单位或当地公安保卫部门派人到场对其进行批评教育;仍坚持不改的,由接待单位出具证明材料报分管领导批准后,由公安机关协助送民政收容遣送站送回”的规定中第二分句修改为“仍坚持不改的,由公安机关依法处置。”删去该条第二款“公安机关和其他政法机关遇有前款情形的,经本机关分管领导批准后,可直接送民政收容遣送站送回”的规定。


  二、将《云南省暂住人口管理办法》第十六条“民政部门和公安机关应当依照有关规定,相互配合负责收容、审查、管理、遣送无合法证件、无固定住所和无正当职业或者经济收入的人员”的规定修改为“公安机关和民政等有关行政机关的工作人员,在暂住人口管理工作中发现流浪乞讨人员的,应当告知其向救助站求助;对其中的残疾人、未成年人、老年人和行动不便的其他人员,还应当引导、护送到救助站。”
  本决定自公布之日起施行。上述两件规章根据本决定作相应的修正。