买房时,请慎重签字/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 21:05:22   浏览:8723   来源:法律资料网
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买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

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湖南省保安服务管理条例

湖南省人大常委会


湖南省保安服务管理条例
湖南省人民代表大会常务委员会



《湖南省保安服务管理条例》于1999年8月3日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议通过,现予公布,自1999年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为规范保安服务行为,加强对保安服务的管理,发挥保安服务在维护社会治安中的作用,根据国家有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事保安服务、培训及其有关管理活动,均须遵守本条例。
第三条 县级以上人民政府公安机关负责对本行政区域内保安服务实施监督管理,工商行政、劳动、价格、教育等部门按照各自的职责,做好保安服务的有关监督管理工作。

第二章 保安服务企业
第四条 本条例所称保安服务企业,是指具有独立法人资格,实行自负盈亏,为社会提供安全防范服务的组织。
第五条 设立保安服务企业,应当向所在地人民政府公安机关提出申请,经上一级人民政府公安机关审查批准,并向当地工商行政管理部门申请领取营业执照。
自治州、设区的市人民政府公安机关批准设立保安服务企业,必须报省人民政府公安机关备案。
第六条 设立保安服务企业,必须具备下列条件:
(一)有固定的经营场所和与经营项目相适应的服务设施;
(二)有二十名以上保安人员和专业技术人员;
(三)有符合国家规定并与经营项目相适应的注册资金;
(四)有符合公安机关规定的管理制度;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第七条 保安服务企业可以依法经营下列业务:
(一)提供安全守护服务;
(二)为展览、展销、文化、体育、旅游等活动提供安全服务;
(三)为贵重、危险物品以及其他需要押运的物品提供安全押运服务;
(四)按照国家有关规定,提供安全技术防范设备设计、安装、咨询和维修服务。
国家对保安服务企业的经营范围另有规定的,从其规定。
第八条 保安服务企业不得从事生产、商贸活动和法律、法规禁止的其他活动。
第九条 保安服务企业提供保安服务,必须与接受保安服务的客户在自愿、平等的基础上依法签订书面合同,并明确其服务标的、期限、质量、报酬、损害赔偿、终止合同条件、违约责任和解决争议的方法等内容。
第十条 保安服务收费应当遵循公平、合理原则。保安服务质量应当与服务收费相适应。保安服务收费由省人民政府价格主管部门会同省人民政府公安机关制定指导价格。具体收费由双方根据指导价商定。
第十一条 保安服务企业招聘保安人员应当依法签订劳动合同,明确其工作内容、期限、劳动保护和劳动条件、报酬、劳动纪律、合同终止的条件、违约责任等内容。
第十二条 保安服务企业应当加强对保安人员的教育和管理,建立保安人员学习、培训和考核制度,预防和纠正违法违纪行为,提高保安服务质量。
第十三条 保安服务企业因法定代表人、地址和名称等发生变更,应当按规定报原批准机关审核,并到当地工商行政管理部门办理变更登记手续。

第三章 保安人员
第十四条 本条例所称保安人员,是指经培训合格取得了《保安从业人员资格证书》,并受聘从事保安服务的人员。
第十五条 保安人员应当具备下列条件:
(一)品行良好,遵纪守法;
(二)年龄在十八周岁以上,五十周岁以下;
(三)初中毕业以上文化程度;
(四)身体健康;
(五)具有《保安从业人员资格证书》;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第十六条 保安服务企业的保安人员必须按照企业的指派为客户提供保安服务,不得私自提供保安服务。
保安人员应当按照合同约定履行职责,遵守职业道德,文明执勤。
任何单位和个人不得指使保安人员从事违法活动。保安人员对违法指令有权拒绝执行。
第十七条 保安人员在执行勤务时,必须着统一的保安服装,佩戴标志,持执勤证件,可以配带规定的保安器械。
保安人员在非执行勤务时,不得着保安制服和携带保安器械。
保安人员的保安服装和保安器械不得转借他人使用。
第十八条 保安人员在执行守护勤务时,可以查验出入执勤区域车辆、物品的出入手续。
第十九条 保安人员在执行勤务时,发现违法犯罪行为,应当予以制止,并及时报告有关部门处理;对刑事、治安案件现场和灾害事故现场,应当先行保护并协助公安机关维护现场秩序。
第二十条 保安人员在执行勤务时,不得有下列行为:
(一)限制他人人身自由;
(二)刁难、侮辱、殴打他人或者搜查他人身体、财物;
(三)扣押他人证件或者财物;
(四)罚款或者没收财物;
(五)妨碍执法机关依法执行公务;
(六)查办案件;
(七)擅离职守或者酒后执勤;
(八)法律、法规禁止的其他活动。

第四章 监督管理
第二十一条 县级以上人民政府公安机关应当加强对保安服务的监督检查,支持保安人员按照本条例规定履行职责、维护其合法权益。保安服务企业和保安人员应当自觉接受公安机关的监督管理。
第二十二条 保安人员的保安服装、标志和证件的制作以及保安器械的使用由省人民政府公安机关按照国家有关规定作出具体规定。
第二十三条 设立保安培训机构或者开展保安培训业务,必须向当地人民政府公安机关提出申请,经省人民政府公安机关审核,报有关主管部门批准。
第二十四条 培训保安人员,除开设保安业务课程外,还应当开设法律知识课程。
第二十五条 保安培训学员结业,经当地人民政府公安机关考核合格的,由自治州、设区的市人民政府公安机关颁发《保安从业人员资格证书》。
第二十六条 公安机关对保安服务企业,保安培训机构和保安人员实行年度审验制度。
公安机关审核批准设立保安服务企业、保安培训机构,发放《保安从业人员资格证书》以及对保安服务企业、保安培训机构和保安人员进行年度审验,不得收取费用。
第二十七条 公安机关应当建立举报制度,受理对保安服务企业和保安人员的投诉。及时处理在保安服务活动中发生的违法违纪行为。

第五章 法律责任
第二十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府公安机关给予警告,责令停办,没收违法所得,可并处一千元以上一万元以下罚款:
(一)擅自设立保安服务企业、保安培训机构或者开展保安培训业务、保安服务活动的;
(二)聘用不符合本条例第十五条规定的保安人员的。
聘用不符合本条例第十五条规定的保安人员,应当予以辞退。
第二十九条 违反本条例规定,保安服务企业从事生产、商贸活动的,由县级以上人民政府公安机关给予警告,责令改正,没收违法所得,可并处二千元以上二万元以下罚款。
第三十条 保安人员违反本条例第十六条第一款、第十七条第二款、第三款、第二十条规定,情节严重的,予以辞退,并由公安机关吊销《保安从业人员资格证书》。
第三十一条 在保安服务活动中,违反工商行政、劳动、价格、教育和其他法律、法规的,依照有关法律、法规的规定处理。
第三十二条 保安人员在执行勤务时,给客户造成经济损失的,由保安服务企业按照合同约定承担赔偿责任。
第三十三条 公安机关工作人员在实施保安服务监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
公安机关和有关主管部门非法批准设立保安服务企业、保安培训机构、发放《保安从业人员资格证书》的,其批准文件无效,已发放的证书应当予以吊销。
第三十四条 当事人对行政机关的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六章 附则
第三十五条 商场、宾馆、饭店、娱乐场所、旅游景区、车站等公共场所以及其他单位设立的内部保安机构,负责本单位的安全防范工作,不得对外提供保安服务。设立内部保安机构,必须报当地人民政府公安机关备案。
内部保安机构及其保安人员,适用本条例第八条、第十一条、第十二条以及第三章的规定。
机关、团体、企业事业单位和其他组织设立的内部保卫机构及其人员的管理,依照国家有关规定执行,不适用本条例。
第三十六条 本条例自1999年10月1日起施行。本条例施行前设立的保安服务企业和保安培训机构,应当自本条例施行之日起六十日内,依照本条例规定重新办理审批手续。



1999年8月3日

关于印发《杭州市公证诚信档案管理办法》(试行)等制度的通知

浙江省杭州市司法局


关于印发《杭州市公证诚信档案管理办法》(试行)等制度的通知
(杭司[2003]51号)


各区、县(市)司法局、各公证处:

  为进一步规范公证处和执业公证员的执业行为,提高公证服务质量和公证的社会公信力,充分发挥公证在社会经济建设中的作用,市局根据司法部《关于当前公证工作改革和发展若干问题的意见》,中国公证员协会《公证员职业道德基本准则》和浙江省司法厅《关于加强法律服务业诚信建设的意见》、《关于加强公证人员管理的若干意见》等有关规定,制定了《杭州市公证诚信档案管理办法》(试行)和《杭州市公证诚信等级评定办法》(试行)等制度,现印发给你们,望认真执行。

  附件:
  1.杭州市公证诚信档案管理办法(试行);
  2.杭州市公证诚信等级评定办法(试行);
  3、杭州市诚信公证处百分标准;(略)
  4、杭州市诚信公证员百分标准(略)。

杭州市司法局
二00三年四月二十四日

附件一

杭州市公证诚信档案管理办法(试行)

  第一条 为进一步规范全市公证处和公证员的执业行为,提高公证服务质量和公证的社会公信力,根据中国公证员协会《公证员职业道德基本准则》和浙江省司法厅《关于加强公证人员管理的若干意见》,制定本管理办法。
  第二条 公证诚信档案记载公证处及公证员诚信情况。公证诚信档案实行文书档案与计算机档案双重管理。
  第三条 全市公证处、公证员诚信档案统一由市局公证管理处负责建立并管理。
  第四条 公证员工作调动,其诚信档案按照人事档案管理的有关规定,随其人事关系一并调转。
  第五条 诚信档案记载内容:
  一、公证处诚信档案记载内容:
  (一)公证处执业(法人)资格证书;
  (二)年度年检登记表;
  (三)年度工作总结;
  (四)受表彰、奖励、惩戒或不良行为记载;
  (五)年度审计报告;
  (六)公证当事人或公证事项利害关系人的投诉、申诉及调查处理情况;
  (七)公证质量检查、抽查及评定情况;
  (八)公证服务收费标准执行情况;
  (九)公证行风监督员的监督意见和建议;
  (十)其他应记入诚信档案的材料。
  二、公证员诚信档案记载内容:
  (一)法律职业资格证书或其他资格证明(包括涉外资格证书);
  (二)学历证书;
  (三)执业证书;
  (四)职称评聘资格证书;
  (五)身份证明;
  (六)年度注册登记表;
  (七)年度继续教育记录;
  (八)年度业务培训记录
  (九)个人年度工作总结;
  (十)受表彰、奖励、惩戒记录;
  (十一)遵纪守法和不良行为记录;
  (十二)公证处对公证员的考评记录;
  (十三)公证当事人或公证事项利害关系人的投诉、申诉及调查处理情况;
  (十四)公证质量检查、抽查及评定记录;
  (十五)公证行风监督员的监督建议和意见;
  (十六)其他应记入诚信档案的材料。
  第六条 市局公证管理处要充分发挥和利用公证诚信档案的作用,对公证处及公证员的诚信情况,适时在行业内部通报或向社会公示。
  第七条 公证诚信档案诚信材料在公证处年检、公证员年度注册时,将作为必备材料与其它年检注册材料一并上报。
  第八条 本办法由市局公证管理处负责解释。
  第九条 本办法自2003年5月1日起试行。

附件二

杭州市公证诚信等级评定办法(试行)

  第一条 根据司法部《关于当前公证工作改革和发展若干问题的意见》和浙江省司法厅《关于加强法律服务业诚信建设的意见》、《关于加强公证人员管理的若干意见》精神,制订本办法。
  第二条 实行公证诚信等级评定是为了提高公证服务质量和公证的社会公信力,促进公证员的职业道德建设,更好地发挥公证在社会经济建设中的作用。
  第三条 市局成立公证诚信等级评定委员会(以下简称评定委员会),由分管公证工作的市局领导担任评定委员会主任,公证管理处正副处长、市公证员协会常务理事为评定委员会成员。评定委员会日常工作由市局公证管理处负责。
  第四条 通过市局申报年检或注册的公证处、执业公证员均纳入公证诚信等级评定的范围。
  有下列行为之一的公证处,取消本年度公证诚信等级评定资格:
  一、出具假证;
  二、错证率超过万分之三;
  三、有支付公证联络费、协办费、代办费等不正当费用的行为;
  四、发生重大泄密事故;
  五、公证员利用其职务便利,收取当事人钱物或谋取其他利益而被刑事处分;
  六、30%的公证员被取消公证诚信等级评定资格或经评定未达到A级。
  有下列行为之一的公证员,取消本年度公证诚信等级评定资格:
  一、出具假证;
  二、错证率超过千分之三;
  三、有支付公证联络费、协办费、代办费等不正当费用行为;
  四、发生重大泄密事故;
  五、利用其职务便利,收取当事人钱物或谋取其他利益而被刑事处分。
  第五条 评定委员会分别依据《杭州市诚信公证处百分标准》和《杭州市诚信公证员百分标准》对属于公证诚信等级评定范围的公证处及执业公证员进行公证诚信等级评定。
  第六条 公证诚信分为三个等级,由高到低分别为:AAA级(得分90分及以上)、AA级(得分89分—80分)和A级(得分79分—60分)。
  第七条 公证诚信等级每年评定一次,评定工作分为自我评定、考核复查、评审确定、通报公布四个步骤进行。
  一、每年12月份,各公证处及执业公证员分别按照《杭州市诚信公证处百分标准》和《杭州市诚信公证员百分标准》进行自我对照检查,并向评定委员会提出诚信等级申请。
  二、次年1月15日前,市局公证管理处和市公证员协会,根据公证处及执业公证员提出的诚信等级申请及公证处、执业公证员诚信档案中的情况进行综合考核和复查,并向评定委员会提出诚信等级初定意见。
  三、次年1月底前,评定委员会根据公证处及执业公证员的诚信等级申请和市局公证管理处与市公证员协会的初定意见进行评审,并最终确定公证处及执业公证员的诚信等级。
  四、公证诚信等级确定后10天内,各公证处及执业公证员的诚信等级在全市公证行业内进行通报并向社会公布。市局向各公证处颁发诚信等级标牌,并向AAA级的公证员颁发诚信荣誉证书。
  第八条 公证处诚信等级标牌和执业公证员的诚信等级必须在公证处的办证大厅或其它醒目位置向公证当事人公示。
  第九条 被取消公证诚信等级评定资格或经评定未达到A级的公证处及执业公证员,市局将对其通报批评,并建议省厅根据有关规定给予其暂停某项公证业务、暂缓注册等处分;市公证员协会可按行业有关规定给予经济处罚。
  第十条 本办法由市局公证管理处负责解释。
  第十一条 本办法自2003年5月1日起试行。