吉林市城市商品房交付使用办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市城市商品房交付使用办法
（2012年7月28日吉林市人民政府第75次常务会议审议通过 2012年8月13日吉林市人民政府令第225号公布 自2012年10月1日起施行）
第一条 为加强商品房交付使用管理，保障居民入住的基本生活条件，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房，是指房地产开发企业开发建设的面向社会公开销售的住房及廉租住房、公共租赁房屋、征收产权调换房屋和配套的商业用房、物业服务用房、社区用房等。
第三条 本办法适用于本市城市建成区内国有土地上商品房交付使用的监督管理。
第四条 市城乡建设行政主管部门负责本市商品房交付使用管理工作，日常工作由其下设的城市开发管理机构负责。
各城区人民政府、吉林高新技术产业开发区管委会和吉林经济技术开发区管委会、市人民政府相关部门、各专业经营单位，按照各自职责，共同做好商品房交付使用的相关管理工作。
各城区人民政府、吉林高新技术产业开发区管委会和吉林经济技术开发区管委会负责社区用房接管。
市城乡规划行政主管部门负责规划核实。
市国土资源行政主管部门负责用地核实。
市住房保障和房地产行政主管部门负责组织廉租住房、公共租赁房屋、物业服务用房查验。
市市政公用行政主管部门负责组织供水、排水验收及供热、燃气等专业经营单位按照合同约定对设施验收和接管。
市公安消防部门负责消防验收。
有线数字电视运营企业负责有线数字电视工程设施验收和接管。
供电企业负责电力设施验收和接管。
第五条 房地产开发企业应当按照规划设计要求,同步配建满足入住居民基本生活条件的配套设施和配套工程。
第六条 市国土资源、市政公用、住房保障和房地产行政主管部门及供水、供热、燃气、有线数字电视、供电等专业经营单位，应当自受理房地产开发企业申请之日起5个工作日内完成验收或者核实。
市城乡规划行政主管部门应当自受理房地产开发企业申请之日起7个工作日内完成规划核实。
市公安消防部门应当自受理房地产开发企业申请之日起10个工作日内完成消防验收。
相关部门和专业经营单位验收或者核实合格的，应当在3个工作日内，向房地产开发企业出具合格证明，同时办理相关设施的接管手续。
房地产开发企业在供热并网开栓前，应当在金融机构设立供热维修保证金专项账户，按照小区供热二次网和户网工程预算总造价5%存储供热维修保证金，并与市政公用行政主管部门、金融机构签订三方监管协议。两个采暖期内，房地产开发企业履行维修义务的，解除监管；不履行维修义务的，经市政公用行政主管部门认定，供热企业有权使用供热维修保证金进行维修。
第七条 商品房交付使用，应当符合以下条件：
（一）建设工程质量合格。
（二）规划、用地、消防验收或者核实合格。
（三）供水工程接入城市供水管网，按照合同约定相关配套设施已竣工验收。
（四）排水工程已竣工验收，管理范围明确，并接入城市排水管网。
（五）按照规划进行供热配套，供热二次管网和建筑物内供热工程已竣工，具备供热条件，按照合同约定相关配套设施已办理接管。
（六）燃气工程已竣工验收，与燃气管网相连接；暂时不具备接入燃气管网条件的，应当完成建筑物内和用地范围内燃气管道的铺设，按照合同约定相关配套设施已办理接管。
（七）有线数字电视工程已竣工验收，并接入城市有线数字电视网络。
（八）供电工程已竣工送电，并按照电力企业的供电方案纳入城市供电网，相关配套设施已办理接管。
（九）小区道路已形成。绿化等其他环境配套工程，暂不具备施工条件的，按照专业机构核定的投资总额，由房地产开发企业一次性足额存入银行专户，并与城乡建设行政主管部门、金融机构签订三方监管协议，保证该资金专项用于绿化等其他环境配套工程建设。
（十）前期物业管理单位及物业服务用房、社区用房等已落实。
第八条 房地产开发企业在办理商品房交付使用时，应当向市城乡建设行政主管部门提供下列资料：
（一）建设工程质量合格文件；
（二）市发展和改革主管部门出具的项目审批核准文件；
（三）市国土资源、城乡规划、住房保障和房地产、公安消防部门验收或者核实合格文件；
（四）供水、排水、供热、燃气、有线数字电视、供电等配套设施验收合格文件及接管文件；
（五）前期物业管理协议及物业服务用房、社区用房落实的证明；
（六）应当提供的其他相关文件。
第九条 符合本办法第八条规定，经审查合格的项目，市城乡建设行政主管部门应当自收到全部申请材料之日起5个工作日内，组织相关部门或者专业经营单位到现场逐幢号检查，签署现场检查文件。检查合格的，由市城乡建设行政主管部门核发商品房交付使用通知书；不合格的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。
商品房交付使用通知书按幢发放。分期建设的商品房，可以分期办理交付使用通知书。
第十条 市城乡建设行政主管部门应当对已取得商品房交付使用通知书的商品房在新闻媒体上予以公示。
第十一条 房地产开发企业和购房人签订商品房买卖合同时，应当载明交付使用时，已取得商品房交付使用通知书。
第十二条 房地产开发企业将商品房交付使用时，应当向购房人出示当期商品房交付使用通知书；未取得商品房交付使用通知书的，房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房人办理入住手续，购房人可拒绝接收该商品房。
第十三条 房地产开发企业有违反本办法不良行为的，由市城乡建设行政主管部门通报批评，记入信用档案，并作为年度综合考评及表彰的依据。
第十四条 房地产开发企业未取得商品房交付使用通知书，擅自将商品房交付使用或者要求物业服务企业为购房人办理入住手续的，由市城乡建设行政主管部门责令限期改正，并按照每户20000元至30000元予以处罚。情节严重、造成恶劣影响的，建议有权部门依法降低资质等级或者吊销资质证书。
房地产开发企业违规办理入住给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第十五条 相关行政管理部门工作人员在商品房交付使用的监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议或者不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政管理部门依法申请人民法院强制执行。
第十七条 本办法自2012年10月1日起施行。
刑法立法拟制是指立法者根据现实的需要和价值上的考虑，通过刑事立法的方式把此事实看作彼事实，并赋予二者相同或相等的法律效果。立法拟制是一种特殊的立法活动，从本质上讲是立法层面的类推。类推固有的风险，立法拟制同样存在，为了规避立法拟制潜在的风险，笔者认为应遵循如下六个原则。
一、拟制无害原则。立法拟制无害是刑法人权保障机能的必然要求，要着重防止重刑主义倾向，决不能借口打击犯罪而肆意侵害善良人和犯罪人的合法权益。如刑法第289条规定，聚众“打砸抢”……毁坏或者抢走公私财物的，除判令退赔外，对首要分子，依照本法第263条(抢劫罪)的规定定罪处罚。在聚众“打砸抢”中，抢走公私财物，构成抢劫罪没有大的争议，但是将“毁坏”财物的行为一概视为抢劫罪，显然是将一种轻罪(故意毁坏财物罪)拟制成了重罪(抢劫罪)，笔者认为这违背了拟制无害原则。
二、等值性原则。拟制的事物与被拟制的事物性质相近、危害性相当。进行刑事立法拟制的一个重要原因是为了实现罪刑均衡，当两种行为侵害了相同或者相似的法益，而按照正常的归罪原则可能会得出罪刑失衡的结果时，立法者便通过立法设置拟制条款，以做到罪刑均衡。拟制的事物和被拟制的事物还必须具有相关性，即所侵犯的法益相近或属同一种类，如不得将单纯的侵犯财产罪拟制为侵犯人身权罪，不得将贪污贿赂罪拟制为侵犯人身权罪。
三、公众认同原则。拟制不能超出普通公民的预测范围。拟制是一种虚构，为了寻求拟制的正当性，拟制的设定，必须考虑社会现实和国民的认同感，必须考虑拟制规定是否在普通公民的预测范围之内，决不能让立法拟制成为一个脱离公众的“异物”。
四、拟制谦抑性原则。只有在必须拟制时才可拟制。刑法谦抑性的第一个含义是，根据一定规则控制处罚范围。谦抑性的第二个含义是，对于已经确定为犯罪的行为，如果以较轻的刑事责任方式足以抑止某种犯罪行为，就不要使用较重的刑事责任方式。具体到立法拟制而言，凡是没有很迫切的需要和充分理由的行为，能够不将其拟制为犯罪的应不予拟制，能够不拟制成重罪的就不应拟制，较轻的刑罚能够达到罪刑均衡的就不应拟制为依较重的刑罚惩罚。
五、尊重现有成熟刑法理论原则。立法机关在进行立法拟制时应尊重现有的成熟理论，而不能任意作出拟制性规定。
六、讲求实效、方便司法原则。立法拟制设置的动因之一是为解决司法实践中大量似是而非的疑难问题，特别是解决某些较为复杂情况下的罪数问题。一些拟制性规定虽然意在解决司法争议，但却带来了更多的争议。如刑法第247条规定，司法工作人员对犯罪嫌疑人、被告人实行刑讯逼供或者使用暴力逼取证人证言的，处三年以下有期徒刑或者拘役;致人伤残、死亡的，依照故意伤害罪、故意杀人罪定罪从重处罚。立法之所以这样规定，一是行为人对被害人伤残、死亡结果主观上是故意还是过失往往难以查明，二是从严打击刑讯逼供这种严重侵犯人权的犯罪行为。但是在司法实践中，该处拟制却导致了更多困惑，对刑讯逼供致人死亡的定性十分混乱。笔者认为，对此类行为依刑法基本理论处理即可，该拟制性规定完全可以取消。
(作者单位:山东省德州学院政法系、德州市德城区人民检察院)