国家税务总局关于印发《全国普通发票简并票种统一式样工作实施方案》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于印发《全国普通发票简并票种统一式样工作实施方案》的通知
国税发[2009]142号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为加强和规范普通发票管理，适应税收信息化发展的要求，根据“简并票种、统一式样、建立平台、网络开具”的工作思路，税务总局制定了《全国普通发票简并票种统一式样工作实施方案》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
附件：普通发票票样1
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9339761.files/n9339759.doc
普通发票票样2
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9339761.files/n9339760.doc
国家税务总局
二○○九年九月三十日
全国普通发票简并票种统一式样工作实施方案
为进一步加强和规范普通发票管理，建立发票管理长效机制，适应税收信息化管理需要，根据“简并票种、统一式样、建立平台、网络开具”的工作思路，现就全国普通发票（不包括增值税普通发票）简并票种统一式样工作制定如下实施方案。
一、普通发票简并票种统一式样的必要性
近年来，各地税务机关按照税务总局简并票种统一式样的要求，做了大量的工作，取得了显著的成绩，但是目前各地普通发票仍然存在种类繁多、式样各异、规格不一、防伪措施各不相同的问题。这种票种繁多、各省各异的状况，不利于税务机关规范管理、不利于纳税人方便使用、不便于公众辨别真伪，不仅增加了纳税人的经营成本，而且降低了税务机关管理效率，已经成为当前实现税务系统普通发票管理信息化的主要瓶颈。因此，必须尽快简并票种、统一式样。
（一）简并票种统一式样，是强化税源监控的需要
“以票控税”是税收征管工作的重要内容，其主要作用就是控制税源、稳固税基。要发挥“以票控税”的作用，必须管好普通发票。从目前各地普通发票管理情况来看，普通发票票种过多，手工票占据比例较大。这种状况，从税源监控角度看，一是增加了税务机关发票管理难度，无法有效提高税源监控的质量和水平；二是使虚开发票有了生存空间，致使发票税源监控的作用受到削弱，税收流失难以控制。要充分发挥发票在税源监控中的作用，首先要从发票设计和开具方式着手，通过 “简并发票种类，强化机打票使用，压缩手工发票，合理使用定额发票，解决信息采集”等手段，实现发票管理水平质的飞跃，这是建立发票管理长效机制的必由之路。
（二）简并票种统一式样，是优化纳税服务的需要
目前普通发票票种繁多，导致纳税人在使用发票过程中产生诸多不便：一是纳税人要向税务机关申请领购多种发票，不方便纳税人使用，增加了纳税人经营成本；二是税务机关在发售、缴销验旧发票过程中，由于票种过多，降低了税务机关办税效率，延长了纳税人的办税时间。因此，清理、简并发票票种、统一发票式样，是税务机关坚持“以人为本”，落实“两个减负”，适应经济发展,提高社会满意度，优化纳税服务的重要体现。
（三）简并票种统一式样，是提高普通发票管理信息化应用水平的需要
全面提高税源监控的质量，实现发票管理信息化，首先要解决发票印制、发售、开具、取得、缴销各个环节数据采集问题，进而通过发票数据的分析和应用，为税源监控提供大量有效的信息。目前，发票式样各异以及手工发票的大量存在，制约了税务机关对纳税人发票开具信息的有效采集、比对和分析。通过简并票种、压缩手工发票，能有效地适应机打发票的使用和网络在线开票的推广，为全面提高普通发票管理水平和数据应用水平实现由“以票控税”转为“信息管税”奠定基础。
二、简并票种统一式样工作的指导思想和基本原则
（一）指导思想
这次简并票种统一式样的指导思想是：以科学发展观为指导，按照“简并票种、统一式样、建立平台、网络开具”的总体思路，科学设置票种，合理设计式样，在对现有票种和式样进行大幅度简并和优化的基础上，通过扩大机打发票使用范围，大力压缩手工发票，建立普通发票开具和信息采集、查询平台，全面提升普通发票管理的规范化和信息化水平，逐步实现税务机关从“以票控税”向“信息管税”的转变，进一步强化税源监控，提高纳税服务水平。
（二）基本原则
1．精简票种，统一式样。通过科学设置票种和设计式样，将现有票种大幅度精简、压缩、合并；根据发票纸张的通用尺寸，合理设计若干标准规格的式样。
2．强化机打，压缩手工。在票种设置和实施方案方面，积极推广、扩大机打票使用范围(包括税控发票)，限制和压缩手工票使用范围，条件成熟时取消手工票。
3．简化票面，方便适用。简化和统一票面印制要求，最大限度地提高发票的通用性和适用性，满足不同纳税人和税务机关的开具需求。
三、简并方案的基本内容
票种设置按照发票的填开方式，将发票简并为通用机打发票、通用手工发票和通用定额发票三大类。发票名称为“××省××税务局通用机打发票”、“××省××税务局通用手工发票”、“××省××税务局通用定额发票” 。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本地实际情况，在通用发票中选择本地使用的票种和规格。
（一）通用机打发票
通用机打发票分为平推式发票和卷式发票。
平推式发票按规格分为：210mm×297mm；241 mm×177.8 mm；210 mm×139.7 mm；190 mm×101.6 mm； 82 mm×101.6 mm（过路过桥发票）共5种规格（式样见附件）。票面为镂空设计。除“发票名称”、“发票联”、“发票代码”、“发票号码”、“开票日期”、“行业类别”印制内容外，其他内容全部通过打印软件进行控制和打印。“行业类别”打印发票开具的所属行业，如“工业”、“商业”、收购业、“餐饮业”、“娱乐业”“保险业”、“税务机关代开”、“银行代开”等。税务总局统一的式样，开票软件和打印内容由总局开发、规定；省局统一的式样，开票软件和打印内容由省局开发、规定。打印内容应满足发票的基本要素和数据采集的要求，打印软件应有开具限额控制。机打发票基本联次为三联，即存根联、发票联、记账联。各地可根据实际情况增减联次。
税务总局对已颁布的全国统一式样的普通发票，将按照简并票种统一式样的原则，统一使用通用机打发票，并逐一重新明确规格和要求。除国税系统使用的税务机关代开普通发票由税务总局对综合征管软件进行调整外，其他发票的开票软件可由各地税务机关或行业主管部门（协会）、用票单位自行开发。例如保险业专用发票（包括寿险发票）、银行业代收费专用发票、国际货物运输代理业专用发票、报关代理业专用发票等。
卷式发票按规格分为： 发票宽度为57mm、76 mm、82 mm、44 mm（出租汽车发票）共4种，发票长度可根据需要确定（式样略）。发票印制内容（不包括机打号码、机器编号、税控码）、联次可参照税控卷式发票执行。税控卷式发票规格和打印内容不变。
（二）通用手工发票
手工发票分为千元版和百元版2种，规格为190mm×105 mm（式样见附件 ）。手工发票基本联次为三联，即存根联、发票联、记账联。
（三）通用定额发票
定额发票按人民币等值以元为单位，划分为壹元、贰元、伍元、拾元、贰拾元、伍拾元、壹佰元，共7种面额，规格为175mm×70mm。有奖发票规格为213 mm×77 mm（式样见附件）。定额发票联次为并列二联,即存根联和发票联；有奖发票为并列三联，即存根联、发票联、兑奖联。通用定额发票的用纸和底纹由各省税务机关确定。
（四）印有单位名称的发票
印有单位名称的发票可按两种方式处理：一是由用票单位选择一种通用机打发票，并通过软件程序控制打印单位名称（或标识），平推式发票打印在发票票头左侧，卷式发票打印在发票票头下方；二是选择一种通用机打发票，平推式发票可在发票票头左侧加印单位名称（或标识），卷式发票在发票票头下方加印单位名称（或标识）。
（五）暂时保留的票种
考虑到目前有些全国统一使用的票种暂不宜取消，决定保留“航空运输电子客票行程单”、“机动车销售统一发票”、“二手车销售统一发票”、“公路内河货物运输业统一发票”、“建筑业统一发票”、“不动产销售统一发票”、换票证。
通用发票无法涵盖的公园门票，可继续保留。因特殊原因，在一段时间内还需继续保留的发票，各省要严格控制，并报税务总局备案。
四、相关配套措施
（一）大力推广机具开票
为了适应简并票种和数据采集的需要，各地要进一步扩大机打发票的使用范围，对经营额较大，或通过计算机实施企业管理的纳税人，应引导其使用机打发票。但要注意尽量减少纳税人负担，考虑纳税人技术设备（包括软件）适应的可能，同时应注意与税控收款机推广应用工作的衔接。有条件的地区可以在建筑安装、房地产、农产品收购、机动车销售等行业开展“网上在线开具发票”试点，提高开票信息采集和应用能力，努力提高发票管理的信息化水平。
（二）严格控制手工发票
各地要结合本地实际，严格控制手工发票的开具限额和使用范围。手工发票的限额应严格控制在百元版和千元版。要根据经济发展的形势，逐步缩小手工发票使用量或取消手工发票。在这次简并票种过程中，有条件的地区可以不设置手工发票。
（三）合理使用定额发票
各地要按照《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）要求，将定额发票的使用对象限定于在税控收款机和网上开具发票使用范围外，开票量及开票金额较小，或者不适合使用机具开票的纳税人。各地可以根据本地实际情况，选择是否设置定额发票。
（四）进一步规范冠名发票
各地在实施简并票种统一式样方案时，要认真做好印有单位名称发票的换版工作，及时向冠名发票单位宣传解读简并票种统一式样方案的内容和要求。要严格按照本方案的要求，尽可能使用统一式样的机打发票。用票单位应根据通用发票打印要求，及时修改打印软件。凡在全国范围内使用统一式样和统一打印软件的行业或单位，由税务总局下文明确。凡采用通用机打发票并使用软件程序控制打印单位名称或标识的，不属于冠名发票行政审批管理范围，按一般发票领购手续办理。
（五）规范普通发票防伪措施
普通发票的防伪措施分为面向公众的公众防伪措施和面向发票鉴定人员的特殊防伪措施。考虑到目前防伪技术的发展现状，税务总局这次暂不统一全国防伪措施。除“机动车销售统一发票”、“公路内河货物运输业统一发票”、“航空运输电子客票行程单”继续使用原规定纸张外，其他发票的防伪措施由各省自行确定，并报税务总局备案。原发票监制章和发票号码使用的统一红色荧光防伪油墨于2010年1月1日停止使用。
为了便于各地税务机关和纳税人查询识别，在发票背面应印明本地区的防伪措施，以及识别和查询方式。税务总局将在税务总局网站上公布各地发票公众防伪措施。
（六）普通发票代码编制
普通发票代码的编制规则是：前7位（从左至右）设置规则不变，第8位至12位，除原第8位“机动车销售统一发票”、“二手车销售统一发票”、“公路内河货运统一发票”编码保持不变外，其他代码编制由省税务机关确定。
五、实施步骤
(一）准备阶段（2009年底前）
各级税务机关抓紧研究制定普通发票简并票种统一式样实施方案、相关开票软件和征管软件的修改，以及配套准备工作。充分利用广播、电视、报刊等宣传媒介和宣传工具，广泛宣传普通发票票种简并统一式样的重要意义，以及简并统一后普通发票的特点，提高广大纳税人对普通发票简并统一的认知度。
（二）实施和过渡阶段（2010年）
各级税务机关结合本地区实际，组织实施简并统一方案，做好新版普通发票的印制和发售工作。在过渡阶段，新旧版普通发票可同时使用，换版的具体时间由各省根据实际情况确定。
（三）完成阶段（2011年1月）
2011年1月1日起，全国统一使用新版普通发票，各地废止的旧版普通发票停止使用。
六、工作要求
（一）统一思想，加强领导
在全国范围内实施普通发票简并票种统一式样是建国以来范围最大、影响最深的一次普通发票改革措施。各级税务机关要充分认识这项工作的重要意义，把这项工作作为当前税收征管的一项重要工作来抓。要按照税务总局的统一部署，加强领导，落实到位，认真做好普通发票票种简并统一工作，确保普通发票换版工作的顺利实施。
（二）统筹安排，制定方案
各级税务机关要认真制定普通发票简并票种统一式样实施方案，采取有效措施，明确工作目标，细化工作步骤。在具体实施工作中，要控制好新旧版普通发票的印制和使用衔接工作，尽可能减少因换版所造成的发票损失。要结合简并票种统一式样工作，抓好税务机关征管软件和纳税人开票软件的修改工作。要注意全面了解普通发票换版的进展情况，及时解决换版中存在的问题。
（三）加强宣传，优化服务
普通发票简并统一工作涉及每个纳税人的切身利益和税务机关的发票管理业务，各级税务机关要通过简并统一工作的实施，切实减轻纳税人发票使用成本。要加强使用新票的宣传培训，使所有纳税人都能了解和掌握使用新票的意义和具体使用方法，使纳税人确实感受到普通发票简并统一工作带来的便利。
（四）加强协作，密切配合
普通发票简并统一工作要求高、难度大，既涉及税务机关各业务和技术部门，又涉及全体纳税人。各地应加强国地税部门之间、税务机关与纳税人之间、以及税务机关内部各部门的沟通协作，建立互动协作机制，确保简并统一工作落实到位。
各省应于2011年3月1日前将贯彻实施本方案的工作情况专题报告税务总局（征管和科技司）。
关于房地产抵押若干问题的思考
四川精济律师事务所 何宁湘律师
关键字：房屋产权 土地使用权 抵押权 抵押登记 行政行为
主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
一、房地产抵押的法律原则及相关问题
这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。
2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：
我国《担保法》第四十九条规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
3、法定抵押登记担保期限的原则：
《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
而王利民先生认为：“完全禁止当事人设定抵押期限，认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于：其一，我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限，而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定“当事人认为需要约定的其他事项”。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限，只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定，那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益，法律就应当予以认可。其二，尽管抵押权是一种物权，必须要法定化，但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生，抵押权只有通过当事人的约定，并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种他物权，本身就具有期限限制，内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限，并且在登记中做出了记载，实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式，这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。其三，还需要明确的是，虽然抵押合同是附属于主合同的从合同，抵押权在本质上是从属于主债权的他物权，但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果，当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭，并没有否认抵押权的从属性，因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在，并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上，在主债权没有被清偿以前，也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭，但抵押权消灭并不影响主债权的存在。”[1]
但是，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。
4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：
房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷，由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发[1992]38号）“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷，例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效，而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否，是提起民事诉讼，还是行政诉讼，这要根据案件性质，如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理，即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
需要指出的是，（1）、如果抵押行为无效，而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关，登记机关不是该民事诉讼的当事人，自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此，如先民事后行政诉讼，原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。（2）、有人认为，登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料，履行其法律赋予的职能，而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为，因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形，我国法律、司法解释均没有相应的规定，在审判实践中，这虽然是一个不易引起注意的实际问题，但一旦遭遇将十分棘手，这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
应当说，第（2）种情形，实际可依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条规定加以解决：
“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：
（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；
（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；
（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；
（四）不具有强制力的行政指导行为；
（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；
（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”
理由：1）、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展，扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”，但仍不包括抽象行政行为。2）、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件，其的存在必然对抵押当事人（公民、法人或者其他组织）权利义务产生实际影响，因此，根据该条第二款第（六）项规定，可以对抵押登记机关提起行政诉讼。
5、抵押物的特定化登记原则：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
【问题】而对于土地使用权证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记，即使当事人不想这样做，但也无法实现。从民法上来看，抵押权乃是价值权，因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值，实际上是指抵押物具有交易上的价值，而并不一定指抵押物的物理上的独立性，抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值，这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害，某项财产设定抵押后必须登记。因此，某物能否作为抵押物，还要取决于能否进行登记，只要具有独立的交易价值并能够登记，就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押，这是一个立法趋向问题，也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的，但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
案例，某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权，但在开发过程中，该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项，后由当地政府起诉，法院判决，将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理，将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。